Pour investir dans l’immobilier locatif neuf et réduire votre impôt sur le revenu, vous pouvez opter pour la loi Pinel qui ouvre droit à une défiscalisation allant de 12% à 21% en France métropolitaine et de 23% à 32% en outremer. Ci-après tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur ce dispositif : les avantages comme les inconvénients.
Ce que vous gagnez en investissant sous Pinel
Cet investissement est intéressant si vous êtes fortement imposé à l’IR. Cela toutefois à condition d’avoir réalisé une simulation préalable afin de dégager le meilleur rendement. Celui-ci est d’ailleurs meilleur que celui issu d’une mise en location classique. Non seulement en raison de la défiscalisation, mais aussi de la demande locative élevée dans les zones A Bis, A et B1 (qui sont les zones éligibles, pour rappel).
La flexibilité sur la période d’investissement fait aussi partie des avantages de ce dispositif. L’investisseur est en effet libre de choisir sur trois options : le moyen terme (6 ans) ou le long terme (9 ans ou 12 ans). C’est de cette durée dont la réduction d’impôt est fonction : 12%, 18% ou 21%.
Autre principal avantage de la loi Pinel : l’accessibilité du logement aux membres de la famille de l’investisseur. Ces derniers peuvent occuper le bien à titre de locataires ; les foyers fiscaux des deux parties doivent alors être dissociés (celui du bailleur d’une part, et du locataire d’autre part).
Comme il s’agit d’un bien neuf et jouissant d’une implantation de choix car localisé dans une ville tendue, le logement sera facile à relouer au-delà de l’engagement Pinel. Et cette fois, selon les loyers que l’investisseur fixera lui-même sans les contraintes des plafonds imposés par la loi. La revente sera également intéressante puisqu’une bonne plus-value est à prévoir. On retrouvera ainsi tous les avantages offerts par la pierre, dont la valeur refuge.
Attention aux inconvénients et aux risques
Un des principaux risques relatifs à ce dispositif, c’est de pratiquer des loyers trop bas (perte de rendement) ou élevés, bien qu’au-dessous des plafonds (risque de carence locative).
Attention à l’impôt à payer en ce qui concerne les revenus fonciers que vous gagnez. Ceux-ci sont en effet imposables. Une simulation à ce niveau est aussi recommandée. Pour que l’investissement Pinel soit intéressant, il faut que la réduction fiscale soit supérieure à l’impôt à payer. Vigilance également en ce qui concerne le plafonnement autorisé de la défiscalisation.
Par ailleurs, investir sous ce dispositif est plutôt contraignant. Les loyers sont règlementés, c’est-à-dire que le bailleur n’est pas libre de les fixer selon ses convenances. Outre ces contraintes, le logement doit être loué sous une certaine période, tandis que la vacance locative elle aussi peut être pénalisante.
Notons qu’il devient de plus en plus difficile de trouver des logements en centre-ville dans les zones tendues. Le prix du mètre carré ne cesse de subir des hausses significatives presque chaque année. Ainsi, investir sous la loi Pinel n’est donc pas vraiment accessible aux petits budgets. Selon certains, ce dispositif ne serait même réservé qu’aux riches, qui sont d’ailleurs les plus fortement imposés. De plus, ceux-ci vont avant tout privilégier les propres membres de leur famille s’ils sont à la recherche d’une résidence principale à louer. Ce qui n’avantagerait pas les autres demandeurs de logement.
Pour échapper à toutes ces contraintes, il vaut mieux investir sans prise de tête et placer son argent dans les parts de sociétés telles que les SCPI. Le rendement est encore meilleur, et l’investisseur profite d’un portefeuille diversifié en actifs puisque les SCPI ne gèrent pas qu’un seul bien mais un parc d’immobiliers.
